车龙门户网站

从8亿到46亿港元 高银环球广场交易里的潘苏通腾挪术

2019-10-22 01:19:23 阅读:( 4950)
摘要:截至收盘,股价报0.3港元,跌幅高达36.84%。高光时刻已过 曾经的女鞋第一品牌已连亏四年达芙妮曾被坊间视为国内女鞋第一品牌,网点曾开遍全国各地,s.h.e、刘若英等多位大腕明星或明星组合均曾为其代

观点地产网香港地政总署两天前宣布,位于九龙启德第4c区第4号地盘的新九龙内地段6546已出售,因为地价未达到政府所定的底价。高银发6月放弃的地块尚未找到新主人。

然而,回返者已经设定了新的目标。9月27日上午,印稿金融宣布将以45.98亿港元的价格从公司董事长潘苏通手中收购位于香港九龙湾鸿泰路7号的商业地产,即印稿环球广场。

对于房地产大亨潘苏通来说,这种资产注入并不少见。此前,印稿金融分别以21.62亿港元和56.08亿港元收购了潘苏通在启德机场的40%私人股份和印稿金融国际中心的其余40%。

现在我们从印稿全球广场开始。一方面,这是基于印稿金融业务重组的需要。报告强调,随着香港写字楼的分散化,很多企业都在寻找九龙东等二级写字楼市场。另一方面,这种左手和右手的资产运动也成为潘苏通调整其财务数据的重要手段。

8亿至46亿港元之间

印稿世界广场位于香港九龙湾鸿泰路7号。它现在是一座重建的商业建筑。不过,较早前,该物业所在的土地只作工业用途,而将该物业改为商业用途的批准文件,则于去年一月才获批准。

香港从未缺少致富的神话。土地使用的变化伴随着土地价格和房地产价格的上涨。潘苏通手中的土地也从“野鸡”变成了“凤凰”。根据公告,该地块的原始收购成本为8.58亿港元。2015年,坊间报道称,该项目经常由财团谈判,谈判金额超过25亿港元,平均价格约为8,039港元。

2019年4月,香港媒体再次报道,印稿环球广场被当地财团积极协商,金额较四年前翻了一番,达到50亿港元。在这种情况下,广东商人也是一个真正的“土地投机者”。

然而,直到5月份的一份公开声明,市场才收到谈判结果。公告称,潘苏通没有将印稿环球广场出售给其他财团,而是重新创建了资产转移方式,并将其注入上市公司印稿金融,总成本为45.98亿港元。

根据公告,潘苏通间接持有目标公司持有印稿环球广场60%的股份,而独立第三方无限开花有限公司(infinite blossom limited)持有40%的股份。交易完成后,目标公司将成为印稿国际的全资子公司,并纳入其财务报告。

但公告称,潘苏通仍需按照支付时间表向香港地政总署支付未缴地价,总额约为12.92亿港元。

数据显示,印稿环球广场的重建已经进行了两年多,基础工作已经基本完成,预计将于2019年11月左右完成。整个项目预计于2021年第四季度竣工,建筑面积约38,500平方米,可出租面积约34,700平方米。

高银发表示,此次收购将使公司增加高银发国际中心外的土地储备和办公地产投资,并扩大其在九龙湾的市场份额。

视点房地产新媒体获悉,位于香港九龙东的印稿金融国际中心是印稿金融最重要的投资物业。截至2019年6月30日止年度,租金收入及物业管理服务确认为约1.61亿港元,较去年上升约90.3%。

印稿金融的商业秘密

像大多数成功的商人一样,潘苏通也有许多奢华的品味。他喜欢红酒,好马球,有自己的酿酒厂,也有自己的马场,自由自在地生活。在房地产业务方面,经历了多年资本市场跌宕起伏的潘苏通也是独一无二的。

自2017年印稿房地产私有化以来,潘苏通开始转向另一个上市平台——国际金融。去年4月,他开始剥离印稿金融拥有的房产。

一方面,潘苏通私人投资123.94亿港元,收购印稿金融在香港何文天的两个住宅项目的股权。另一方面,他将把他在印稿金融国际中心剩余的40%股份注入印稿金融。

这一举措被印稿金融称为简化和整合房地产业务。该公司表示,未来房地产业务将主要集中在房地产投资上。从实际操作来看,潘苏通似乎有意将现金流持续的成熟投资物业注入上市平台,并将营业额较低、投资额较大的开发业务转移到私人手中。

事实上,虽然印稿金融仍有保理、酒精等业务,但利润并不理想,净利润一直受到印稿金融国际中心资产升值的支撑。

视点房地产新媒体了解到,在2018财年,印稿财政年度投资物业印稿金融国际中心的公允价值收入为18.65亿港元,同比下降19.7%,归属于其所有者的利润下降15.3%,至14.2亿港元。

截至2019年6月30日的财政年度,印稿金融录得约6.04亿港元的营业额,较上年同期下跌23.9%,主要原因是来自酒精及相关业务的收入减少,部分被物业租赁业务营业额的增加所抵销。

受营业额下降影响,印稿金融2019财年毛利为4.59亿港元,同比下降13.2%。投资物业印稿金融国际中心的公允价值收益为13亿港元,同比下降30.3%。

然而,由于出售何文田两个住宅项目的股份所得利润为57.28亿港元,印稿金融公司拥有人于2019财政年度应占利润增加4.2倍,至62.55亿港元。

然而,令人费解的是,声称简化和整合其房地产业务的印稿金融公司去年11月以89.07亿港元赢得了香港启德机场旧跑道家园,计划投资140亿港元。目前还不清楚这块地是否会像何文田的宅地一样,在潘苏通再次转为私有制。

今年5月,印稿金融以111亿港元赢得启德商业用地的投标,一个月后,撤回令投资者对其融资和资本问题产生怀疑。当时,潘苏通回应道:“资本不能集中是个笑话。”

印稿金融似乎有很好的融资能力。根据2019年最新财年报告,其营运资本约为54.58亿港元,同比增长71.9%,主要是由于对其约102.06亿港元的短期抵押贷款进行了再融资。

这是抵押贷款。借款人为昌世公司,年利率约为8%。抵押物是印稿金融印稿金融国际中心最重要的投资财产。

现在,印稿金融以近46亿港元收购印稿环球广场后表示,重建完成后,该物业预计将为本集团带来可持续的租金收入,从而提高股东回报。或许这也将是潘苏通未来融资的一个重要目标。

本文来源于房地产网络的观点

欲了解更多激动人心的信息,请访问金融网站(www.jrj.com.cn)